Správná příprava nemovitosti na prodej není jen o úklidu a focení. Základem úspěšného a bezproblémového prodeje jsou kvalitní podklady, srovnaný právní stav a realistické nastavení ceny dle trhu. Čím lépe je nemovitost připravená, tím vyšší je důvěra kupujících – a tím hladší je celý proces.

Níže najdete přehled toho nejdůležitějšího, co je potřeba mít v pořádku u:

• bytu
• rodinného domu
• stavebního pozemku

✅ 1. Příprava podkladů k bytu

U bytu se často zdá, že „je to jednoduché“ – ale právě tady vzniká nejvíce zbytečných zdržení. Kvalitně připravené podklady zvyšují důvěru kupujících, urychlují proces financování a výrazně snižují prostor pro vyjednávání o ceně.

▪️ Předpis měsíčních plateb a roční vyúčtování

Jsou to vůbec první dokumenty, na které se kupující ptají. Zajímá je totiž nejen cena bytu, ale i to, kolik budou každý měsíc skutečně platit za jeho provoz.

Je důležité mít k dispozici:

• aktuální předpis záloh
• poslední roční vyúčtování

Díky tomu lze:

• přesně doložit reálné měsíční náklady,
• vysvětlit, že výše plateb odpovídá konkrétnímu počtu osob v domácnosti,
• a ukázat, že při jiném způsobu užívání se mohou náklady měnit.

Tyto údaje navíc běžně vyžadují i banky při schvalování hypotečního úvěru. Pokud chybí, celý proces se zbytečně komplikuje.

▪️ Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

U bytových domů průkaz většinou zajišťuje SVJ nebo bytové družstvo. Doporučuji si jej vyžádat s dostatečným předstihem a neřešit ho až těsně před podpisem smluv.

Bez platného průkazu:

• nelze správně uvést energetickou třídu v inzerci,
• může dojít ke zdržení při jednání s kupujícími i bankami,
• v krajním případě hrozí i sankce ze strany státu.

Z pohledu kupujících je navíc energetická třída důležitým vodítkem pro budoucí provozní náklady. Pokud není PENB na dům zpracován, u bytové jednotky je také možné alternativně doložit náklady na vytápění za poslední tři roky.

▪️ List vlastnictví a prohlášení vlastníka, účetní závěrka SVJ a stanovy SVJ či družstva

Tyto dokumenty, které získáváme z katastru nemovitostí a veřejně dostupných rejstříku (justice.cz), standardně zajišťuji já, ale je dobré vědět, proč jsou tak zásadní. Obsahují totiž:

• přesnou výměru bytové jednotky,
• podíl na společných částech domu,
• sklepy, komory, parkovací stání,
• právní stav jednotky
• „pravidla“ v domě- například omezení ohledně rekonstrukcí, zákaz krátkodobých pronájmů apod.
• způsob hospodaření s majetkem SVJ

Právě zde se oficiálně ověřuje, co ke kterému bytu skutečně náleží, a jaká práva a povinnosti jsou s vlastnictvím spojena. Tyto informace jsou klíčové i pro banky při posuzování zástavy.

▪️ Klíče

Pokud se domluvíme, že prohlídky budou probíhat bez vaší přítomnosti (za mě preferovaná varianta), je nutné připravit:

• klíče od bytu,
• klíče od všech využitelných společných prostor, jako jsou kolárny, kočárkárny, sušárny, prádelny nebo sklepy.

Ideální jsou vždy kopie navíc. Díky tomu může celý proces probíhat plynule, bez stresu a bez neustálého domlouvání osobní účasti majitele na každé prohlídce.

▪️ Informace o stavu domu od SVJ

Kupující nekupují pouze samotný byt, ale i dům jako celek. Proto je velmi důležité mít přehled o tom, co se na domě v minulosti dělalo a co se chystá do budoucna, například:

• kdy proběhlo zateplení,
• výměna střechy,
• výměna oken,
• rekonstrukce stupaček,
• jaké jsou plánované opravy a investice,
• jaký je aktuální stav fondu oprav.

Tyto informace zásadně ovlivňují:

• celkové vnímání hodnoty bytu,
• rozhodování kupujících,
• schválení hypotéky,
• i budoucí finanční zátěž nového majitele.

▪️ Stav bytu a jeho vliv na cenu

Z pohledu trhu se byty obvykle dělí do tří základních kategorií:

• byt před rekonstrukcí,
• byt po částečné rekonstrukci,
• byt k okamžitému užívání.

Každá z těchto kategorií má zcela jiný okruh kupujících a jiné cenové rozpětí. Pokud je byt po rekonstrukci a ve velmi pěkném stavu, vyplatí se před prodejem investovat alespoň do:

• čerstvé výmalby,
• drobných oprav,
• doladění detailů.

Právě tyto zdánlivé maličkosti často rozhodují o prvním dojmu, rychlosti prodeje i konečné ceně. I malé zásahy mohou mít překvapivě velký finanční efekt.

✅ 2. Příprava podkladů k rodinnému domu

U rodinných domů je příprava zpravidla náročnější než u bytů. Kupující zde neřeší jen interiér, ale celý technický stav stavby, pozemek, sítě i budoucí náklady na provoz a případné rekonstrukce. Právě proto jsou kvalitní podklady naprosto zásadní.

▪️ Projektová dokumentace

Prodávající má ze zákona povinnost předat novému majiteli aktuální projektovou dokumentaci domu. Ta slouží nejen kupujícímu, ale i bance a případně stavebnímu úřadu při dalších úpravách nemovitosti.

U starších domů je často nutné dokumentaci teprve dohledat, typicky:

• v archivech obce,
• na stavebním úřadě nebo v jeho archivu,
• nebo u původního projektanta.

Pokud se dokumentaci nepodaří dohledat, je nutné nechat zpracovat pasport stavby. Tato služba je časově i finančně náročnější a náklady se mohou pohybovat v řádech desítek tisíc korun. Projektanti navíc mívají zakázky nasmlouvané s větším časovým předstihem, proto je velmi vhodné začít řešit dokumentaci včas – ideálně ještě před zahájením prodeje, nikoliv až při rezervaci.

▪️ Vyklizení nemovitosti – často podceňovaný, ale klíčový krok

Pokud prodáváte dům z dědictví, nebo nemovitost, která je delší dobu prázdná či nevyužívaná, velmi doporučuji zajistit kompletní vyklizení před zahájením prodeje.

Kupující už tak většinou počítají s časově a finančně náročnou rekonstrukcí, řešit ještě navíc vyklízení po původních majitelích je pro ně často zbytečná psychická i praktická zátěž, která může jejich rozhodování výrazně brzdit.

Ráda vám také předám kontakt na prověřenou vyklízecí a stěhovací firmu, aby celý proces proběhl rychle a bez starostí.

Pro lepší představu často používám jednoduché přirovnání:
I starší auto prodáváme vždy vyčištěné a umyté. U nemovitosti je tímto ekvivalentem právě vyklizení.
Díky tomu si kupující dokáže dům mnohem lépe představit „ve své podobě“ a ne očima minulých majitelů.

▪️ Průkaz energetické náročnosti (PENB)

Platnost průkazu energetické náročnosti budovy je 10 let. Povinnost jeho zpracování se nevztahuje pouze na domy postavené před rokem 1948, které jsou ve zcela původním stavu a u nichž neproběhly žádné zásadní stavební úpravy. 

Ve všech ostatních případech je průkaz ze zákona povinný a musí být kupujícímu předán nejpozději při podpisu kupní smlouvy.

Pokud vlastníte novější dům, který je zateplen a má moderní zdroj vytápění, ale průkaz již například pozbyl platnosti, doporučuji jeho zpracování ještě před zahájením prodeje. Díky spolupráci s projektantem vám tuto službu dokážu rychle zajistit. Byla by totiž škoda inzerovat nemovitost s třídou G, pokud její skutečná energetická náročnost odpovídá například třídě C.

U starších domů, kde se předpokládá horší energetická náročnost (například elektrokotel, plynový kotel, nezateplená stavba, starší okna), je možné průkaz zpracovat až v průběhu prodeje. Po dobu inzerce je v takovém případě uváděna legislativně správná kategorie G a průkaz je následně předán kupujícímu nejpozději před podpisem kupní smlouvy.

▪️ Technická inspekce nemovitosti před prodejem

U rodinných domů je dnes stále běžnější, že si kupující nechávají nemovitost před koupí prověřit technickým inspektorem. Jde o standardní praxi, která odhalí technický stav stavby, možné skryté vady i budoucí rizika. A počítat s tím je součástí profesionální přípravy na prodej.

Naším cílem při prodeji není nic zatajovat, ale prezentovat stav nemovitosti realisticky a transparentně. Právě otevřenost a jasná komunikace stavu domu výrazně zvyšuje důvěru kupujících a zároveň chrání prodávající.

Pokud už nyní víte, že se na nemovitosti vyskytují možné problémy – například vlhkost, zatékání, plísně, trhliny ve zdech nebo jiné technické nedostatky – velmi Vám doporučuji pozvat si technického inspektora ještě před zahájením prodeje. Inspektor zpracuje odbornou zprávu o technickém stavu, se kterou pak pracujeme při prezentaci nemovitosti zájemcům.

Velkou výhodou tohoto postupu je, že:

• kupující vstupují do obchodu s plným vědomím skutečného technického stavu,
• mohou tento stav zohlednit ve svém rozhodování,
• výrazně snižujete riziko budoucích sporů ohledně skrytých vad.

Pokud je kupující s technickým stavem prokazatelně seznámen a akceptuje jej v rámci stanovené kupní ceny, pohybujete se z hlediska odpovědnosti za skryté vady prakticky na minimálním riziku případných dodatečných nároků, které může kupující uplatňovat až několik let po prodeji.

Transparentnost se u rodinných domů dlouhodobě ukazuje jako nejbezpečnější a zároveň nejprofesionálnější cesta k úspěšnému prodeji.

▪️ Věcná břemena, zástavní práva a jiné právní vady

Některé právní závady nemovitosti se z povahy věci řeší až v rámci samotného převodu na nové majitele. Typickým příkladem je smluvní zástavní právo k hypotečnímu úvěru, které zaniká až jeho úplným splacením – to se zpravidla uskutečňuje z kupní ceny při realizaci prodeje.

Existuje však řada právních vad a břemen, na které se během let často zapomene, a přitom jsou administrativně poměrně snadno řešitelné, pokud se začnou řešit včas. Nejčastěji se jedná například o:

• věcné břemeno dožití ve prospěch osoby, která již zemřela
• doplacený, ale z katastru dosud nevymazaný hypoteční úvěr – po splacení je nutné si od banky vyžádat souhlas s výmazem zástavního práva a tento dokument následně zavkladovat do katastru nemovitostí
• neprovedené vklady smluv se sousedy – v praxi vztahy často dlouhodobě fungují „na dobré slovo“, ale před prodejem je nutné je právně ošetřit (např. vzájemná věcná břemena k vodě, kanalizaci, příjezdu apod.)
• vedení inženýrských sítí přes pozemek bez odpovídajícího zápisu v katastru nemovitostí

Je důležité vědět, že katastr nemovitostí tyto zápisy automaticky nemaže, a to ani v případě, že důvod jejich existence již objektivně zanikl. K jejich odstranění je vždy potřeba:

• příslušná listina (např. souhlas banky s výmazem zástavního práva, smlouvy se sousedy apod.), zpravidla s úředně ověřenými podpisy
• podání návrhu na vklad do katastru
• uhrazení správního poplatku (aktuálně 2 000 Kč za jeden vklad)

Veškeré tyto záležitosti je ideální řešit ještě před zahájením prodeje. Předejdete tak zbytečným dotazům kupujících, komplikacím při financování i případnému zdržení celého převodu.

▪️ Příjezdové cesty a inženýrské sítě

Velmi častý problém:

• přístup „na dobré slovo“
• nezapsaná věcná břemena k cestám
• nebo nejasné vedení kanalizace a přípojek

I tyto vztahy je vhodné právně dořešit před prodejem, aby nevznikaly pochybnosti kupujících.

✅ 3. Příprava stavebního pozemku

Prodej pozemku je samostatná disciplína. Na rozdíl od bytu nebo domu zde totiž neprodáváme hotovou stavbu, ale budoucí možnost. A právě to je zároveň největší výhoda i největší riziko. „Kupa hlíny“ se neprodává snadno emotivně, pokud k ní nepřidáme příběh, představu budoucího bydlení a hlavně jistotu, že je zde skutečně možné stavět.

Základem je vždy územně plánovací informace. Ta přesně určuje, zda je pozemek zastavitelný, jaký typ stavby je na něm povolen, jaká je maximální výška, míra zastavěnosti nebo další regulativy. Nestačí pouhé tvrzení, že je pozemek „v zastavitelném území“. Kupující i jejich banky potřebují mít tyto informace oficiálně potvrzené.

Neméně důležitá je otázka inženýrských sítí. Zájemce potřebuje vědět, zda je na pozemku dostupná elektřina, voda, kanalizace či plyn, případně v jaké vzdálenosti se jednotlivé přípojky nacházejí. Současně je nutné ověřit také kapacitu kanalizace a vodovodních řadů v obci, protože ne vždy platí, že „přípojka v ulici automaticky znamená možnost okamžitého napojení“. Právě zde často vznikají nepříjemná překvapení, která mohou celý záměr výstavby výrazně prodražit nebo zdržet.

U stavebních pozemků se velmi často pracuje také s projektovou přípravou. Někdy už existuje hotový projekt, jindy alespoň architektonická studie nebo základní záměr. Pokud nic z toho k dispozici není, veškeré podklady je nutné nechat prověřit a připravit – a zde už se bavíme o časově i finančně náročnějším procesu. Tuto část jsem schopna pro své klienty kompletně zajistit ve spolupráci s projektantem – od komunikace s úřady až po získání potřebných vyjádření a podkladů.

Na rozdíl od bytů a domů zde nepracujeme s homestagingem ani s reálným interiérem. U pozemků hrají klíčovou roli vizualizace budoucí stavby, které pomáhají zájemcům lépe si představit, jak může jejich budoucí domov vypadat. Právě vizualizace často rozhodují o tom, zda si kupující dokáže vytvořit vztah k místu.

Je ale potřeba počítat s tím, že prodej pozemku může skrývat více záludností než prodej hotové nemovitosti. Les za pozemkem může znamenat ochranné pásmo, krásné výhledy mohou být v budoucnu zastavěny a zdánlivě ideální přístupová cesta nemusí být právně vyřešená. Právě proto je u pozemků důsledná technická i právní prověrka naprosto klíčová.

Dobře připravený pozemek se pak neprodává jako „kousek země“, ale jako reálná a bezpečná příležitost pro budoucí bydlení.

✅ Závěrem

Dobrá příprava nemovitosti:

• šetří čas
• minimalizuje stres
• chrání vás před právními i finančními riziky
• a výrazně zvyšuje šanci na rychlý a výhodný prodej

Každý byt, dům i pozemek je jiný – a proto i příprava musí být vždy na míru konkrétní nemovitosti.

👉 Plánujete prodej?

Ráda s Vámi projdu všechny podklady, upozorním na případná rizika a připravím strategii prodeje ušitou na míru Vašim potřebám i charakteru Vaší nemovitosti.